Таванът на наемите в Испания не радва институционалните инвеститори

Властите в Испания опитват да овладеят растящите цени на наемите на жилища, а популистката политика налага правила и на пазара на недвижими имоти, пише Bloomberg.

Няколко седмици преди изборите в Испания социалистическото правителство ограничи ръста на наемите до равнището на инфлацията в новите договори за шестте милиона апартамента в страната. Извънредният указ засегна инвеститорите, сред които и Blackstone Group, която вложи милиарди долара в придобиването на имоти на фона на възстановяването на имотния пазар след финансовата криза в Испания през 2012 г.

Въпреки че по данни на BNP Paribas наемите са скочили с около 60% в Мадрид и Барселона между 2014 и 2017 г., годишният ръст ще бъде ограничен до нивото на инфлацията, която в момента е 1,1%. Ограничението ще важи пет години за собственици на имоти, които са физически лица, и седем години за институционални собственици като Azora или Blackstone. Испански

„Това ще унищожи част от предлагането на апартаменти от институционални собственици като нас, които искат да купуват, защото мерките не са благоприятни за продукта, който сега носи повече риск“, казва Хавиер Родригес, партньор в Azora в Мадрид, която притежава и управлявал 14 хил. жилищни единици. Той допълва, че мярката вероятно няма да се отрази на възвръщаемостта на дългогодишните инвеститори на Azora, тъй като търсенето на апартаменти все още е много силно.

Преди изборите на 28 април и под натиска на политическия си съюзник - платформата „Подемос“, която се противопоставя на строгите икономии, премиерът Педро Санчес публикува стъпки в защита на наемателите на 15 март – деня на разпускането на парламента. Програмата на „Подемос“ призовава за петгодишен период на контрол на наемите и забрана на прогонването от основно жилище.

Указът може да ограничи възвръщаемостта за инвеститори като Azora и Blackstone, които се възползваха от силния пазар. Съществуващите жилища са поскъпнали с 11% в Мадрид миналата година и с 6,6% в цялата страна, сочат данни на статистическата служба в страната от миналия петък.

Специалист в изкупуванията

Ръководителят на отдела за недвижими имоти в Европа на Blackstone Джеймс Сепала казва, че компанията, специализирана в изкупуването на имоти, не се противопоставя на новия закон, въпреки че мерките в него може да накарат някои собственици на имоти да ги изтеглят от пазара или „да продават вместо да държат жилища в наличностите за отдаване под наем“. Около 25% от испанските активи на Blackstone са жилища под наем.

Само преди шест години Мариано Рахой, консервативният предшественик на Санчес, започна да дерегулира пазара, който се съживяваше от срива, предизвикан от финансовата криза. След това изникнаха множество местни инвестиционни тръстове за недвижими имоти, а Blackstone навлезе на пазара, като придоби голям испански портфейл на стойност 25 млрд. евро (28 млрд. долара).

Указът на Санчес е в отговор на нарастващите политически притеснения, че редовите служители са изтласквани от пазара на жилища под наем в големи градове като Мадрид и Барселона.

Той също така определя ценова рамка за употреба от местните власти, целяща да насърчи забавянето на ръста на наемите. Целта на мярката е да попречи на собствениците на имоти да изключват наематели от техните квартали, когато наемите растат, а повишаващите се цени на жилищата далеч изпреварват инфлацията, както се случи през последните десетилетия в много големи градове с процъфтяващ пазар на труда от Сан Франциско до Мелбърн.

Другият проблем е, че строителната индустрия все още не се е възстановила напълно, за да осигурява достатъчно нови жилища. Масовото използване на апартаменти за краткосрочни наеми от туристи в стила на Airbnb също допринесе за растящите наеми.

Средното им равнище се е повишило с 15% в последните три години в цялата страна и почти се е удвоило на най-горещите градски пазари, съобщи правителството при приемането на указа.

„Указът има похвални цели“, смята Енрике Лосантос, главен изпълнителен директор на консултантската компания JLL в Испания. Но ценовият индекс, например, ще позволи на местните власти и на 8 хил. кметства „да ограничат свободния пазар и да възприемат според хетерогенните си критерии политики по отношение на наемните жилища, които имат привлекателен ефект върху избирателите, но застрашават правната стабилност, която искат институционалните инвеститори“, допълва той.

Големи институционални инвеститори навлязоха плахо на пазара на недвижими имоти в Испания едва в последно време след преодобяването на срива около 2014 г. Те се възползваха от намаляването срока на задължителните договори от пет на три години през 2013 г. и от решението на страната през 2015 г. да елиминират индексирането с инфлацията.

„Това, което ние и останалите инвеститори ценим, е яснота и стабилност“, казва Сепала от Blackstone.